2004年《银发中国——中国养老政策的人口和经济分析》的报告指出:“三十五年前，惠阳保姆13825404095中国儿童人口与老年人的比例是6:1，而往后的三十五年，这个比例将颠倒过来，老年人口将是儿童人口的两倍。中国的人口结构正在以惊人的速度转型。到2040年，中国老龄人口总数将达到4亿人，超过法国、德国、意大利、日本和英国目前人口的总和。一个年轻的国家即将步入老年。”老年人的住房作为养老的基础和承载体，成为老龄化社会需要解决的首要问题。为了实现“人民群众安居乐业”的建设和谐社会要求，本文简述了我国老龄化的发展趋势和特征，重点分析了我国老年群体的住房需求和居住现状，收集和分析了国内外老年人住宅的发展模式，进而提出了我国老年群体住房发展建议。
一、人口老龄化问题
根据世界卫生组织WHO的定义，60岁及其以上人口占总人口数10%或65岁及其以上的人口占总人口比率超过7%的社会便是老龄化社会。如表1所示，2001年我国65岁以上老年人口已占总人口的7.1%，达到9062万，开始进入老龄化社会。2011年我国65岁及以上老年人口数增长至12288万人，较2001年增加3226万人，占总人口的比重增至9.1%。2001至2011年间，我国65岁及以上老年人口年均递增3.1%，老龄化速度快于全国总人口的增速，由于老龄化的加速，我国老年人口抚养比[1]也急剧增加。2011年我国老年人口抚养比达到12.3%，比2001年提高了2.2个百分点。我国老龄化程度已呈现出“未富先老”的特征，老年人口的快速增长给我国的老年服务和社会养老事业带来了巨大的压力。养老的前提是“老有所居”，老年人因其特有的身心变化而产生的特殊的居住要求，在我国城市经济不断发展的社会环境中，满足老年群体特殊的居住要求，已成为老年人有尊严、有质量生活的重要基础。随着我国人口老龄化程度的进一步加深，养老模式的改变、家庭结构的变化和老年人居住消费需求的转变，老年群体的安居问题已成为亟待解决的社会问题。
表1 2001-2011年我国人口年龄结构和抚养比
年份 年末总人口(万人) 0-14岁人口（万人） 15-64岁人口（万人） 65岁及以上人口（万人） 65岁及以上人口比重（%） 老年人口抚养比（%） 2001 127627 28716 89849 9062 7.1 10.1 2002 128453 28774 90302 9377 7.3 10.4 2003 129227 28559 90976 9692 7.5 10.7 2004 129988 27947 92184 9857 7.6 10.7 2005 130756 26504 94197 10055 7.7 10.7 2006 131448 25961 95068 10419 7.9 11.0 2007 132129 25660 95833 10636 8.0 11.1 2008 132802 25166 96680 10956 8.2 11.3 2009 133450 24659 97484 11307 8.5 11.6 2010 134091 22259 99938 11894 8.9 11.9 2011 134735 22164 100283 12288 9.1 12.3
二、老年人特征和居住需求
（一）老年人生理特征和居住需求
人的老化首先是从生理方面开始的，这种生理特征的变化不仅体现在老年人的外观形态上，还反映在人体内部的细胞、组织和器官以及身体各功能系统的变化上。老年人生理条件上的衰退，直接导致了老年人多病、感觉器官功能下降、神经运动机能缓慢、记忆减退、活动范围减小等生理特征的形成，所以老年人对居住的需求与其他成年人不同。根据对老年人的生理特征所作的分析，可以总结出以下几方面的居住需求。
1.对居住环境的需求
（1）舒适性需求:老年人的神经系统比较脆弱，对于外界的各种刺激比较敏感。比如老年人对于声音、温度、亮度等要求会相对更严格。老年人因为生理上的特殊性，易失眠、怕干扰、爱清净，生活环境的噪声干扰会对其生活带来诸多不便;由于血液循环和新陈代谢功能衰退的原因，老年人冬季怕冷夏季怕热的症状比较明显，对室内外及老年人公共设施的温度调节设计要求较高;据西班牙老年行为学家费罗利芒对20多个国家和地区老人活动的研究表明，老年人对阳光的照射量有一定的要求，即使是在盛夏也是一样，而在多云阴雨时，老人外出减少，就容易产生无精打采等症状，这些则要求居住环境的天然光环境和人工光环境合理的配合。
（2）安全性需求:随着年龄的增长，人的肢体、感观、智力技能及适应环境的能力都会出现不同程度的衰退、下降。台阶、沟槛、楼梯等青年时期不曾理会的地方也对老年人的生活产生不同程度的障碍威胁。为老年人制造安全畅通的居住环境成为越来越多居住设计者的研究内容.无障碍环境从规划上保障住所能与服务设施、公共建筑连成一条线，使他们能安全顺畅地到达目的地。
（3）便利性需求:我们常常能在超市、菜场、邮局、银行、医院等地方看见许多老年人，他们也常常需要出门去使用这些基本的服务设施，但是，由于生理上的不便，他们能出行距离有限，他们需要很方便、很安全地到达目的地。大量的调查表明，对于大多数人而言，在日常情况下步行300米以内的距离是可以接受的，同时，人们乐意步行多远受主观因素影响很大，线路的质量与实际长度也是重要的影响因素。因此，老年人的居住对于出行的便利性要求很高。
2.对社区服务的需求
在社区服务中要考虑到为介助老人（即生活行为需要依靠扶手、拐杖、轮椅和升降设施帮助的老年人）和介护老人（即生活行为需要依赖他人护理的老年人）提供服务和帮助，包括提供相应的设施，和在需要时能及时获得必要的社会服务。例如陪助需求，可以为老年人提供支助性与综合性的服务，这些服务包括一系列深入到家庭内的服务，诸如帮助料理家务、访问、聊天、手推车服务，用餐服务、家庭修理服务、协助卧床老人洗澡、家庭生活咨询、法律咨询服务等。另一方面，社区服务也需要包括为老年人的锻炼和休闲提供场所。
针对老年人的社区服务可以分成自理型、助养型、全面护理型三种。（1）自理型老年住宅，不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助，只是提供一个环境优美、舒适的居住社区，包括所有的生活配套设施。（2）助养型老年住宅，向居民提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、洗衣、体检和其它个人生活方面的需求。（3）全面护理型老年住宅，除了以上所有服务外，还提供全面的医疗服务。
(二)老年人心理特征和居住需求
老年人生理的变化，使老年人的心理具有特殊状态；同时老年人社会角色的改变，也必然引起其特有的心理变化。总结老年人的心理特征大致有以下几点：
①孤独感。老年人由于退休在家，无事可做，儿女生活独立，不能常常在身旁，加之感觉能力退化，使得老年人孤独感增强，有无依无靠的感觉。
②失落感。这一点对于退休、离休的老年人来说较为突出。一旦退离休，则基本的生活方式就由原来的工作变成了休息，活动范围也由原来的工作单位变成了家庭。长期在集体中形成的趋附于集体的心理，突然改变对心理冲击很大，怀念长期工作与学习的集体，思念朝夕与共的同志，精神上无依无靠，失落感很强。
③自卑感。社会地位，角色的变化，使老年人一时难以调适，由于觉得自己社会生活的位置由“不可缺少”变为“无足轻重”，心理上极易产生“老而无用”的消极情绪。这些不良反应，往往就造成了心理上的压抑、矛盾和自卑心态。
④抑郁感。情绪是心理因素的关键。老年人情绪易波动、易自卑、易激动、易敏感多疑、易孤僻固执。
通过上面的分析可知，老年人的心理特征与一般成年人有显著的不同，特定的心理需求带来对居住方面的特定需求。
1.归属感、稳定感需求
人们如果总是长期居住在一个居住区，就会产生一种归属感，老人所祈求的就是这种归属感和稳定感。随着年龄的增长，他们觉得自己已无力应付搬家的各种实际问题。老年人有强烈怀旧感、对新环境不易适应，故他们希望能居住在自己熟悉的、长期生活过的地方。
2.对家人团聚的需要
现在城市劳动者工作岗位的选择性和流动性越来越大，这种变化促进了大家庭的解体，家庭模式有所改变。家庭平均规模变小使老年人和子女往往天各一方，难以得到家庭成员的照顾。因此，这种家庭模式的变化使得老人难以很好地适应，产生了一种孤独感和失落感。针对这种亲情、感情的真实需求，需要在居住类型、单元组合、公共空间、居住空间等方面进行统一的考量。
3.受人尊重与自我实现的需要
老人虽然面临无法回避的年弱体衰，但却不希望被认作社会的累赘、家庭的负担，他们仍然需要独立自主，渴望自食其力，希望得到社会给予的关注和尊重。在居住的现代化上，配合网络时代的居住需求，辅以有效的时间控制软件，可以使得老年人摆脱被社会抛弃的失落感，同时可以使得老年人掌握社会信息、了解周围变化、市场行情等，充实头脑，丰富人生。
4.娱乐需要
老年人的娱乐需要并不只是单纯的对娱乐活动需求，而是与交往、社会、健康需求相统一相结合的，因此在室内和社区的居住空间都应针对老年人的娱乐需求提供多功能的设施与空间。
（三）老年人社会经济特征和居住需求
1.老年人经济特征与居住需求
老年人在社会经济情况上处于弱势，老年人从工作岗位上退下来以后，经济收入减少，社会地位下降，社会联系减弱，社会扶助受到影响，换句话说，整体社会经济情况都呈下降趋势。目前我国老年人的经济来源大致可分为依靠家庭其他成员供养、离退休金、领取基本生活费、财政性收入及保险等五类，从城市与农村之间的差异来看，在依靠家庭其他成员供养的比例上有一定的减少，但相对来说城市的生活水平要高于农村，所以城市老年人经济来源是否够用对老年人在居住选择意愿上的影响是非常大的。因此，老年人在住房此类价格高昂的消费品消费过程中，常常因为经济上的局限因素显得更加难以抉择。
2.人际交往状况与居住需求
中国老龄科学研究中心在2000年12月至2002年12月期间进行了“中国城乡老年人状况一次性抽样调查”(以下简称“抽样调查”)，抽样调查以“您经常到邻居家串门吗”和“经常有人请您去酒席吗”两个问题来考察老年人的人际交往状况。所得结果如下表所示:
表2 城市老年人人际交往状况(%)
到邻居家串门 应邀至酒席 经常 20.1 3.3 偶尔 36.9 24.3 从不 43.1 72.4 合计 100.0 100.0
数据来源:中国老龄科学研究中心，中国城乡老年人口一次性抽样调查，第473页
从上表可以看出，城市老年人人际交往还是比较多的，20.1%的老年人经常到邻里家串门，36.9%的老年人偶尔到邻居家串门。但是也要看到，还有近半数的老年人从来不与邻居交往。这种现象主要是由城市家庭彼此封闭的生活特点阻碍了城市老年人的人际交流所造成的。因此提高老年人居住环境的开放程度是增加老年人人际交流的重要方式。
3.闲暇活动状况与居住需求
抽样调查还对老年人的闲暇活动情况进行了调查，包括他们参加老年大学、老年人协会、老年人活动室、老干部活动中心组织活动的频率，如表3所示:
表3 被调查城市的老年人闲暇活动构成(%)
老年活动室 老年大学 老年人协会 老干部 活动中心 托老所 运动场地 附近没有 47.5 76.9 60.9 68.2 84.7 56.4 从不参加 31.0 19.8 24.4 22.3 14.8 20.1 偶尔参加 12.3 1.7 8.2 5.4 0.3 11.4 经常参加 9.2 1.6 6.5 4.0 0.1 12.1 合 计 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
数据来源:中国老龄科学研究中心，中国城乡老年人口一次性抽样调查，第475页
调查数据显示经常到老年人活动场所参加活动的老年人在全部老年人中的比例只在20%以内，有的甚至只有百分之几。大多数被调查城市老年人称自己的住所附近没有相关活动场所。可见，更好地为老年人提供活动场所是十分重要的。加强社区建设的重要内容之一就是优先满足老年人的活动需要。
三、我国城市老年人居住现状、住房选择及现行政策分析
（一）我国城市老年人居住现状和类型
目前我国城市老年人的居住类型大致可分为与子女同住、购买老年公寓居住及入住集体式养老院等三种类型，根据《2006年中国城乡老年人口状况追踪调查》结果显示，近年来，儿女不在老人身边和老年人愿意单独居住的家庭比例显著增加。2006年，城市地区的纯老户（空巢户）为49.7%（其中单身孤老户8.3%，夫妻户41.4%），与其他家庭成员一起居住的占50.3%；农村地区的纯老户（空巢户）38.3%（其中单身孤老户9.3%，夫妻户29.0%），与其他家庭成员一起居住的占61.7%。以下分别对三种类型的居住方式现状进行研究：
1.居家养老居住环境
受中国传统文化背景与社会伦理观念的影响，与子女同住的居家养老仍然是我国城市老人首选的养老方式。2008年10月24日，上海市老龄委和上海市人口计生委联合举行的新闻发布会公布的户籍老年人日常生活情况及养老意愿的调查结果显示，虽然最近几年选择到郊区或者外地养老的上海老人有所增加，但大多数上海老人仍然不想离开家庭。关于养老意愿，86.97%的老年人希望居住在家里，由儿女、保姆或社区养老服务中心来照顾，只有10.75%的老人希望住养老机构。目前，多数老年人并不想到郊区或者外地养老，愿意到郊区或外地养老的比例仅为7.25%和2.18%。
分析目前我国居家养老的居住环境可以发现：这种居住模式使老年人分散在社会的其他人群中，能够有机会与社会和不同年龄的人群充分接触，基本可以得到家人的直接照顾，得到较好的精神养老。但是由于合居的老年人与其他人群一同居住，因此从景观、住宅到室内设施的设置往往都以普通成年人的标准进行设计，忽略了老人身体功能弱化导致使用难度加大的特点，这种忽略有时对老人来说会造成危险的状况。
2.老年公寓居住环境
随着中国人口老龄化和经济的快速发展，以及老年人对高质量养老生活的需求，适合不同需求层次的养老方式脱颖而出，其中老年公寓养老逐渐成为能够满足中高经济实力老年人养老的一种方式。人们长期以来把老年公寓对等于养老院的认识是有偏差的，这里所指的老年公寓不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人的，其真正的含义是指根据老年人生理特点和方式设计建造，专供生活能自理的老年人住用的成套独用住宅。老年公寓是一种专供老人居住的专用住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。它不属于国家或集体创办的社会福利设施，而是由社会投资兴办并按企业化经营管理的老年专用住宅。
分析目前我国老年公寓的居住环境可以发现：老年公寓一般选址在城市周边，有山水相伴，空气新鲜，风景优美的环境。入住的老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房类型、等级和服务档次。其住宅形式一般要包括居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓以及医院式的养老病房，同时由于老年公寓一般兴建在城市周边，还会提供多种生活必备设施（如购物场所、银行、邮局、医院等设施）和娱乐锻炼的配套设施（如体育馆、餐厅、娱乐场所、老年大学等），人性化的社区服务包括社区物业服务、社区家政服务、社区医疗服务及社区娱乐服务。入住老年公寓可以保证老年人的私密性、独立性和领域感，既能保持家庭的温情，又可以享受周到的服务。相比其它两类居住类型，老年公寓在环境、服务上虽然具有一定的优势，但其高昂的价格造成其只能为中高经济实力的老年人提供服务的局限性，且在经济发展不均衡的各地发展水平也极不平均。
3.养老院居住环境
虽然根据调查结果来看选择机构养老的老人并不占多数，但从社会发展的前景来看，由“家庭养老为主”向“社会养老为主”是必然趋势，这是世界许多国家长期实践所证明的结果。而且随着对于那些带病、残疾、生活不能自理或者无子女亲属可提供家庭养老的老年人，社会还是需要建设一些集中养老设施。正是由于上述原因我国政府已经推动实行社会化养老政策，其中养老院作为机构养老的一种重要方式已经开始被大多数人所了解。
目前我国养老院的居住环境还存在一些问题：养老院的选址范围涵盖了大多数市中心城区及郊县，养老院提供的服务与本身的规模参差不齐，虽然可以提供餐饮及日常生活服务，但具备专门医疗条件及多样化文化娱乐设施的仍不在多数。即便是能够提供上述一切条件，在养老院中长期居住的老人因为缺乏与外界社会的交流，难免会产生被亲人和社会冷落的孤独感和忧伤，这也是造成大多数老年人不愿意选择机构养老的重要原因之一。根据民政部的统计，2011年全国拥有各类养老服务机构40868个，拥有床位353.2万张（每千名老年人拥有养老床位19.1张），年末收养老年人260.3万人，空床率高达26.3%左右。
（二）基于LOGISTIC回归模型对老年人居住方式意愿的分析
北京大学社会学系教授陆杰华与北京大学人口研究所白铭文、柳玉芝共同进行的城市老年人居住方式意愿研究中，运用Logistic回归模型对北京、天津、上海、重庆四个直辖市老年人居住方式意愿进行实证研究，主要数据来源2005年全国老年人健康状况调查问卷数据（样本容量为1742，调查对象为65岁以上的老年人）。分析以“希望哪一种居住方式”为因变量（与子女同住、独居在子女附近、独居、入住敬老院等福利养老机构的四分变量），自变量从人口特征、健康特征、经济特征三方面入手，选取了性别、年龄、居住地、婚姻状况、教育程度、子女数目、健康自评、日常生活自理能力、所患慢性病数量、生病能否及时救治、主要经济来源、主要经济来源是否够用、收入在社区内部的水平、住房情况共14项，得出如下结论：对居住方式意愿影响显著的自变量包括人口、健康、经济三方面特征，其中女性愿意选择与子女同住的比例要高于男性；教育程度越高的人愿意与子女同住的比例越小；丧偶的老年人愿意与子女同住的比例要高于已婚有配偶的；子女越多的老年人更趋向于与子女同住；健康状况差的老年人更趋向于与子女同住；有经济来源独立收入、生活富裕或拥有较小面积住房的老年人更可能或者愿意与子女分开居住。
（三）我国现行老年人居住政策存在的问题
我国现行的老年人居住政策主要分散在养老保障制度、中央及地方政府保障老年人权益法规和条例的相关规定中，不论是政策的完整性还是法规在司法实践中的执行力都存在一定的欠缺。作为我国房改政策重要组成部分的住房公积金制度，甚至没有将离退休职工纳入覆盖范围，这从不同程度上暴露出我国老年人居住问题在政策制定方面仍存在一些不足。
1.国家针对普通老年人的居住政策缺失
我国目前还没有针对老年人居住问题的专门法规或政策，在现有的住房保障体系中也没有专门为老年人制定的保障条例，自从20世纪50年代以来，中国逐渐建立起了国家住房供应体制，政府完全承担了为城市居民提供住房的责任，住房建设被纳入了国家基本建设计划。地方政府和单位从国家预算中获得住房投资，然后建造公房并分配给职工，住房被视为职工的一项权利和福利。城市居民从国家和单位获得住房，只支付名义上的租金。在很长的历史时期里，中国专门针对普通老年人的住房政策是缺失的。1996年出台的《中华人民共和国老年人权益保障法》对老年人口的住宅建设提出要求，许多小区也增加了无障碍通道以及兴办了老年文化体育活动设施，但并未从根本上解决问题。况且在房地产快速市场化时期，以利润最大化为目标的开发商并未将目光过多地投放在购买力有限的老年人身上，新建住宅也并没有充分考虑老年人口的特殊需要。住房保障在我国经历了十几年的探索与发展，多层次、多手段综合运用的住房保障体系正在建设与完善中，众多低收入家庭受益于住房保障制度，解决了住房困难问题。但我国住房保障对象主要针对的是低收入且住房困难的家庭，老年人口并未成为住房保障政策的核心群体。伴随着我国人口老龄化的加速发展，老龄人口的住房问题是不容回避的。应当强调的是，老年群体的住房问题并不主要是有无住所的问题，而是有无方便、安全的住所问题，政府要发挥其弥补市场缺陷的作用，逐步使老年群体获得适宜的住所。
2.针对福利性养老机构的地方政府优惠政策缺乏协调和保障
相对于全国的情况来看，部分地方政府已经出台了针对养老机构的管理办法，其中对兴办福利性养老机构提出了相应的优惠政策。以上海为例，上海市民政局出台的《上海市养老机构管理办法》1998年10月1日起施行，明确宣布社会各方都可以参与兴办以往一直由政府独家操办的养老机构，其目的在于做到政府牵头、社会承办、各方参与，分层次、分对象、分步骤、多元化，使养老事业逐步走向社会化、市场化，以适应上海发展老年福利事业的需要。《办法》第四章规定了一系列扶持优惠政策。如其中第二十六条规定:“养老机构按照国家和本市的规定享受税收减免优惠。非营利性养老机构可以通过划拨国有土地、征用集体土地或者使用集体所有土地的方式取得土地使用权。征用或者使用集体所有土地建设非营利性养老机构，减免土地垦复基金和耕地占用税”等等。
但是国家对于非营利性养老机构和助老服务企业的创办与发展仍然缺乏统一的协调、缺少有力的保障，从而不能不影响到这些机构和企业，特别是民营企业发展的进度和质量。开办福利性养老院和助老服务企业通常能得到人大、政协、民政、老龄、老干部局等方面的支持，也能得到当地区、县、街道、乡、镇、村的支持。然而，具体到职能部门，如规划部门、计委、土地局等，审批起来往往手续繁多，有的甚至互相推诿，特别当涉及到批地、建筑等方面，更是困难重重。民营助老企业一般也不容易从银行获得贷款用于企业的创办和发展。
3.老年住房的建造、运转缺乏多层次的融资途径
我国的老年住房过去一直是以福利性质的养老设施为主体，多是政府投资的福利事业单位。近年来，社会性质的养老院、专门化老年公寓等多样化老年住房的出现打破了原有的局限，但随之而来的还包括建造与运转资金缺乏多层次融资途径的弊病；有些老年公寓开发商资金有限，为了达成预期的盈利目标而压缩了建造的投入，造成质量低下、入住率低的结果，直接影响了开发商的热情；有些民办养老院由于入住率很低，还要自负盈亏，步履十分艰难，最终只能转行干别的。如果能够为老年住房建立多层次的融资途径就能避免以上现象的出现。
四、国外老年人居住方式和相关福利政策发展
人口老龄化是一个全球性的问题，世界各国和地区为解决老年人住房问题，推出了一系列的住房政策和管理措施，形成了各具特色且比较完备的老年人住房相关福利政策与制度。鉴于目前我国的老年人居住政策并未形成自有的体系，学习国外的先进经验显得十分重要。
（一）日本老年人住房类型与福利政策
作为老龄化速度世界第一的日本，2006年其老年人口占总人口的比例已达到21%，成为全球该项指数最高的国家，现在大约每五个日本人中就有一个老年人。日本提倡老年人和家人住在一起。老年人居住建筑模式主要有：两代居，即日本在公共住宅里设计的适合于老少多代共居的大型居住单元，对厨、厕、门厅和居室分隔功能都做了相应考虑，对多代人生活方式和生活规律上的差异在室内空间上做了相应处理。还有养老院，又称为老人之家，分为公立（养护老人之家和特别养护老人之家）、低费（轻费老人之家）和完全自费（收费老人之家）3种，老年人可根据自己各方面的条件和经济情况进行选择。
日本在第二次世界大战之后，随着社会结构的变化，家庭生活方式也发生了很大的变化。无论是城市还是农村，曾经3代或4代同堂的大家庭分布很广，这和日本人的住房不无关系。无论是农村还是城市，日本人尽可能选择独家独户式的住房而避开单元式的楼房。可是近年来，以夫妻和未成年孩子共同生活的所谓核心家庭越来越多，老年人和成年子女在一起共同生活的家庭所占比例越来越低。资料显示，1963年，老年人和子女共同生活的家庭占到家庭总数的79%，2002年这一比例急剧下降到47%，并且这一比例还在持续下降。据最新资料显示，目前，在这些老年人中，老夫妻俩人独居和在一方去世后一人独居的比例几乎达到有老年人家庭的50%，在各种民营及公共福利设施等生活的老人占11.6%，老人和未婚子女共同生活的占15.7%，3代或4代同堂的老人占25.5%，也就是说，和子女一起生活的老人只有41.2%。日本约75%的老年人都拥有自己的住房和住宅地，经济宽裕，居住环境稳定舒适。约7.5%的老年人租住在国营或地方政府经营的公寓里，一般为高层楼房，房屋质量好，租借费较低，但是这种机会是比较难以得到的。约17%的老人租住在民营或私人所有的房屋里，房屋质量和环境稍差一些。还有极少数老年人居住在地方政府供应给老年人的房屋里。
日本的社会养老保障制度比较健全，一般的公民从工作之日起就缴纳养老基金，等到年老退休时就可以领取养老金并享受社会养老服务。但是由于日本老年人口的数量庞大，而且平均寿命逐年增高，所以养老设施供不应求。尤其是国家出资兴建的设备齐全，规模比较大的养老设施，许多老人必须排队等候多年才能入住。因此日本政府针对老年人的居住问题出台了很多政策。包括:
1.日本政府把专门为老年人，残疾人建设住宅的工作正式列在日本第七个住宅五年计划中(1996-2001)年，说明老年人的居住问题受到了政府的充分关注。
2.1993年3月出台了《福祉性社区规划建设手册》。对社区建设应该为老年居住者考虑，在设计上做了细致的规定。
3.1995年6月出台了《对应长寿社会的住宅设计方案》，对住宅室内各方位的设计进行了细致和严格的规定，以适合老年人的行为需要。
4.1997年制定了针对老年住宅建设和改造增加贷款的政策。如自行增建老人住宅时，政府对每户可增加贷款150万日元。如针对老年人需要在住宅中增设设备时，每户可贷款100万日元，建造与老人同居和近居的住宅时，每户可贷款50万日元等。
5.1998年出台了《面对高龄者优良住宅租赁制度》的政策，对公营、民营等住宅开发公司建造适合老年人居住的租赁住宅进行鼓励和补助，对老年人应交付的租金予以补贴。
6.2001年颁布的《高龄者居住法》，就是为了积极促进老年人和残疾人等能够顺利地利用特定建筑房屋，给老人提供易使用的火灾报警器、自动灭火器、老人用电话等措施而制定的专门法规，以方便高龄老人的生活、居住和出入。
（二）英国老年人住房现状与福利政策
欧洲发达国家中，英国在1601年赢得了“福利国家先驱”称号，他作为倡导福利政策最早的国家，英国的老年人社会保障制度也相对做得完善。英国同时还是世界上住房条件最优厚的国家之一，是西方最早开设公共住宅建设的国家之一，公共住宅在住宅市场上也占了很大的比例。目前它的公共住房系统仍然服务于500万个家庭，占全国住房总量的四分之一。在完成由公共住房向私有化的转化过程中，由于政府的住房补贴大部分针对房屋租金，造成只有部分中高收入的老年人买得起地段好、质量高的住房。据1986年的英国住房条件调查，户主年龄在75岁以上的家庭，其住房的设施及养护状况明显劣于其他群体，当年统计结果显示：户主在75岁以上的家庭数量占总家庭数量的比重是10%，而不适于居住的住房中的33%、不牢固的住房中16%由这一群体居住。该调查还表明，60岁以上尤其是75岁以上的老年人，花在维修和养护住房上的费用远远低于其他低龄组。
在政策方面，早在1969年，英国住房建设部就制订了《老年居住建筑分类标准》，老年住宅的建设是英国社会保障体系的一个重要组成部分。老年人住房的福利待遇除了部分生活无法自理的老人可以入住的养老院外，主要来自于住房补贴及曾被认为是世界上最完善的养老金制度。关于养老金制度，自1946年《社会保障法》通过实施后，英国老年人开始享受较为高额的养老退休金，到二十世纪末英国领取养老金的人数为1020万人，约占成年人口的四分之一，其领取的养老金占社会保险预算的三分之二；关于住房补贴制度，在英国住房建设资金和住房补贴来自两个不同的政府部门。劳动和社会保障部制定住房补贴政策，地方政府的相关部门负责审核和执行。住房补贴的基本原则是，租户在支付房租后的收入不应低于社会补助收入的水平。因此，住房补贴标准完全取决于住房需求，没有预算限额。任何人，只要其收入低于政府设定的标准，支付较高的租金和符合条件，都可申请住房补贴。
（三）瑞典老年人住房现状与福利政策
瑞典是继法国之后，于1890年第二个进入老年型的国家，也是当今世界上老年人口比重较大的国家之一，预计到2025年将达22.29％。瑞典拥有完善的社会福利制度。老年人居住建筑模式主要有：（1）普通住宅。瑞典88％的老年人拥有自己的私宅或租房。这与该国老年人有较强的经济能力相关。居住普通住宅的老人由社会福利委员会提供看护、帮助和其他服务。（2）年老者专用公寓。此类住房是设立在普通公寓中的老年人专用住宅单元，室内设备为适应老年人专用而设计，还配备管理人员，老人生活可依靠社会服务机构上门服务。服务住宅和家庭旅馆内设多套居住单元，每套单元都有厨房、浴室，住宅内还有公共食堂，老人可集体用餐，设医务室和各种报警系统。（3）老人之家。这类住宅典型的单元是一个单人房间，带一个盥洗室。许多还建有公共餐厅、公共休息室、图书馆和健身房。在60、70年代，老人之家曾大量发展，但居室多为双人甚至多人。4）公立养老院、老人慢性病房。由地方政府提供，原来的老人慢性病房以医疗为目的，1979年后，出现以康复为中心的单人房化的新型慢性病房。
瑞典从1932年开始，逐步建立了闻名于世的“从摇篮到坟墓”福利保障制度。瑞典老年人几乎全部为空巢，瑞典政府养老服务的基本出发点是“最大限度的让老年人住在自己家里养老”，因此瑞典的老年住房政策以扶助老年人独立生活为目标，同时尽最大努力满足老年人长期居住在一个他们熟悉的地方和环境中的意愿。为实现这一目标，瑞典政府采取了一系列措施，如在普通住宅区内建造老年公寓、康复中心，或在一般住宅建筑中酌建便于老年人居住的辅助住宅，免费为老年人改建住房，使之更适于老年人居住；为患慢性病需要长期护理的老年人配备家庭护理保健助手，国家发给家庭护理补助费；社区还雇佣走家串户的家庭服务员，定时上门为散居的老年人购物、备餐、整理卧室和处理家务;边远地区的邮递员还在送信途中负责探视分散居住的老年人，服务费用由政府社会局支付等，上述相关福利政策都对改善老年人居住状况起到了重要作用。此外，瑞典还实行公共住房补贴政策。该政策的特点可概括为坚持普遍受益原则，其中拥有较低养老金和资产较少的老年人口、残疾人士则可以享受到进一步的特殊住房补助（specialhousingsupplement），以确保他们住进合理标准的住房。
如上所述，各国的国情不同，因此老年居住政策比较成功的国家都较注重推行适合国情的专门老年住宅，从而起到了事半功倍的效果。如日本就是顺应了文化背景及国情，主推“两代居”的老年住宅，既考虑到了老年人生活的方便，又满足了老年人想与子女住在一起的心愿；在瑞典，因为该国的老年人有相对较高的经济能力，绝大部分老人独立拥有自己的住宅，所以采取了在普通住宅区内建造老年公寓、康复中心，或在一般住宅建筑中酌建便于老年人居住的辅助住宅，免费为老年人改建住房等政策，使普通住宅变成适于老年人居住的“专门”老年住宅；作为传统福利国家的英国，为了适应更多老人愿意在家中接受照护服务的发展趋势，制定了新的住房计划至2020年，英国将建造300万套住房，并且这些住房要求必须是可以供老年人无障碍的居住，符合老年人居家照护的各种需要。除此之外，英国政府还将对现有住房进行改造。
五、对我国老年人住房发展的建议
1.弱势群体为对象向全体国民为对象发展
以往在老年住房问题上，人们往往把目光锁定在老年人中最弱势的部分，比如残疾老人、贫困老人等。但我们还应认识到文化程度较高的老人现在是、未来仍还将是社会养老方式的积极响应者，且随着我国城市老人享受离退休待遇比例的不断提高，老年人对社会养老机构的潜在需求将在一定程度上转化为现实购买力。所以不应再忽视有较强入住愿望的低龄、有偶老人，应针对他们的需求状况，开发适合他们的社会养老机构，吸引并满足他们的社会养老需求。
2.专住型老年设施向混住型老年设施发展
我国现在一般考虑建设老年人集中居住的专住型老年公寓，但从环境行为心理学的观点出发，今后应该多提倡建设老年人住户与一般住户混住的混住型的老年设施，多提倡建设能够逐渐对应人在一生各阶段变化的住宅，谋求老年人住户与其他一般住户之间的密切交往。
3.大规模、集中化向小规模、住区化发展
日本的老年设施发展至今，已经认识到集中化大规模养老设施缺少人性化，个性化的设计，开始提倡养老设施的小规模化、住区化。我国的养老设施现在都是以大规模集中化的方式在发展，因此我们可以少走弯路，倡导老年设施的小规模化和住区化。例如鼓励个人在所在住区开办老人院，为周围的老人提供服务，在小区的规划设计过程就把老年设施和老人住宅的配置问题考虑进去。这种贴近老人原有生活环境的，家庭式的管理服务模式可以使老年人生活在其熟悉的环境中，方便其满足亲情和友情交流的需要。
4.建设新房为主向改造旧房与建设新房结合发展
由于现阶段老年人仍是以家庭为核心居住，同时老年公寓成本又比较高，因此在为老年人建设新房的同时，还应推进对老年人居住的住宅进行改造，让老年人尽可能在原有住房内生活。在社会养老机构不能满足养老需求的情况下，以老年人原有住房为基础实施老年住宅改建设计还有利于解决资金问题和老年设施不足问题。为鼓励改造老年人居住的住宅，可以制定相关的补贴和帮助形式，并给予此类住宅改造以指导。
5.行政性服务向市场化运作发展
政府在修建老年住宅中起着主导作用。政府可以根据经济和社会协调发展的要求，制定发展社区养老保障体系规划并纳入国民经济的社会发展总规划之中。每年进行专项拨款，在资金投放、税收优惠等方面向老年住宅、老年生活设施倾斜，并进行检查指导。在此基础上，房地产商可以结合自身能力，投资兴建不同规格的老年住宅。可以私人投资，可以充分挖掘和利用现有社会资源。由此政府可以利用房地产商解决严峻的老年社会养老问题，而房地产商可以依靠优惠政策减轻自身的投资负担。如温州的老年山庄，就是在当地政府的帮助下，由个体私营企业投资兴建的成功案例。在发展老龄化设施市场化运作的同时，仍应对针对中低收入阶层老年人的公共住宅和福利设施给予大力支持及政策优惠。
6.完善老年住宅发展的环境
一是完善老年住宅发展的政策环境。应该参照国外的经验和教训，尽快的研究制定符合我国国情的老年住区建设的政策，尽快将老年住房纳入国家和城市的总体规划，提出适合我国市场需求的，老年人住房发展长期、近期目标和规划以及阶段性的目标和计划。在近期的城市发展和旧城改造计划中，也要将老年人住房建设纳入计划。要对老年住房进行有计划的新建、改建和扩建，以保证老年人对住房的需求。对于那些设施和条件比较差的老年住房，要及时予以改善，确保老年住宅的安全性和适用性。
二是完善老年住宅发展的法治环境，建立和完善老年住房的法律、法规，包括老年住宅设计规范、养老设施标准、行业服务标准等。
三是完善对老年地产开发的优惠扶持机制。可以在多种政策上鼓励和扶植私人和企业开发老年住宅，比如在土地使用、税收等方面可以给予一定的优惠。加强宣传力度，使全社会都来重视老年人和老年人的住房问题，鼓励和吸引国内外有实力的开发商来兴建和管理老年公寓。开发商除了享受在土地和税费方面的优惠以外，还可以向银行申请低息贷款，差额部分由政府补贴。应发挥社会的力量，建立老年人事业基金会，以及开征遗产税等筹措老年人住宅资金。另外，银行要从老年人的需求和特点出发，制定优惠的住房抵押贷款办法。
四是完善住房保障制度。社会保障性住宅供应体系的建立，不仅为满足城市中低收入老人住房需求提供帮助，而且可为老年社区的建设提供政策优惠。社会保障性住宅面向低、中收入家庭，其租售价格由于得到政府在土地、资金、税收等方面的优惠和补贴而比同类住宅的市场价格约低30-40%。这为难以进入商品住宅市场的老人提供了便利。同时，它还可促进需国家政策扶持的朝阳产业—老年公寓的发展，帮助兴办老年公寓的产业主降低成本，以鼓励更多的社会力量投入其中，促使其走上正常的发展道路。
撰 稿：程 敏
审 核：金 绮
